不动产登记知识问答 

（系列二）

 

   《不动产登记暂行条例实施细则》共分八章：总则、不动产登记簿、登记程序、不动产权利登记、其他登记、不动产登记资料的查询保护和利用、法律责任、附则，针对土地所有权、共有不动产处分权、继承不动产申请登记、不动产登记审核、抵押登记等百姓关心的问题作出了具体规定。 

1. 土地是否与房屋一起登记？

答：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。 

不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。 

2. 共有不动产谁能处分？

答：处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。 

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。 

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。 

3. 继承不动产申请登记需要什么材料？

答：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。 

4. 不动产登记需要审核哪些内容？

答：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致； 

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致； 

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确； 

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。 

5. 哪些情况不用审核直接可办理不动产登记？

答：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的； 

（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； 

（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的； 

（四）法律、行政法规规定的其他情形。 

不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。 

6. 不动产登记后业主得到的证明有什么？

答：不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。 

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。 

不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。 

不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。 

申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。 

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。 

7. 哪类财产抵押可办理不动产登记？

答：（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。 

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。 

8. 哪些情况应申请抵押权变更登记？

答：（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（二）被担保的主债权数额变更的；（三）债务履行期限变更的；（四）抵押权顺位变更的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。